Miten asunnon hinta määräytyy?

Asunnon hintaa arvioidessa pitää ottaa useampi asia huomioon. Asunnon koko, kunto ja sijainti, asuntoyhtiön kunto, markkina, myyjän ja ostajan motivaatio sekä kiinteistövälittäjä vaikuttavat kaikki lopulliseen myyntihintaan.

Asunnon kunto on iso osa asunnon hintaa

Kun mietitään asunnon hintaa ja siihen vaikuttavia asioita, yksi ensimmäisistä asioista, joka tulee mieleen on asunnon kunto. Se, onko asunnosta pidetty hyvää huolta, kuinka toimiva pohjaratkaisu siinä on ja onko asuntoa päivitetty remontilla vaikuttavat viihtyvyyteen ja käytännöllisyyteen. Ostaja huomaa varmasti, jos seinien maalipinta on kulunut tai keittiö on vanhanaikainen ja ottaa nämä asiat huomioon tarjousta tehdessään. Huonosti hoidettu asunto hyvässä taloyhtiössä myöskin laskee siitä saatavaa hintaa.

Asunnon hintaa voi helposti nostaa tekemällä pientä pintaremonttia ennen myyntiä. Liikaa remonttia ei kannata myyntiä varten tehdä, koska ostajat haluavat usein myös päivittää asuntoja omien mieltymysten mukaan. Kun harkitset remontin tekemistä myyntiä varten, kannattaa tutustua alueen muiden asuntojen varustelutasoon, ettet pistä remonttiin enemmän rahaa kuin mitä voit myyntihinnassa saada takaisin.

Esimerkiksi kylpyhuoneremontin yhteydessä rakennettu sauna voi nostaa asunnon hintaa mutta vain, jos kylpyhuoneen pohjaratkaisu ei siitä kärsi. Keittiöön voi päivittää kaapinovia ja vetimiä, kun keittiö on muuten toimiva mutta vanhentunut tai kulunut. Lattiaakin voi kunnostaa tai uuden laminaatin asentaa, jos vanha on liian kulunut.

Vanhoissa rakennuksissa arvostetaan, kun uusia asumisominaisuuksia on lisätty vanhaa kunnioittaen. Aikakauttaan edustavien oleellisten elementtien säilyttäminen tyylikkäästi tekee asunnosta ainutlaatuisen.

Hyvä pohjaratkaisu on olennainen osa asunnon arvoa – huonosti toimiva asunto ei houkuttele ostajia. Parvekkeen olemassaolo nostaa hintaa, lasitettu parveke sitäkin enemmän. Myös missä kerroksessa asunto sijaitsee vaikuttaa hintaan; korkeammasta kerroksesta ja paremmasta näköalasta saa maksaa enemmän.

Mitä kannattaa remontoida ennen asunnon myyntiä?

Pieni pintaremontti voi hyvin nopeuttaa kauppoja ja nostaa asunnon arvoa, kunhan ei tee liikaa. Ennen remontin aloittamista kannattaa laskea remonttiin kuluva aika sekä sen hinta. Isompia remontteja, kuten koko keittiön tai kylpyhuoneen remonttia kannattaa harkita tarkkaan, koska se ei aina nosta asunnon arvoa ostajan näkökulmasta.

Moni asunnon ostaja haluaa kunnostaa asunnon oman tyylin mukaiseksi ja valita mieleiset värit ja materiaalit, jolloin iso remontti ennen myyntiä menee hukkaan. Tavoite on, että myyntivoitto on suurempi kuin remontista aiheutuvat kulut. Ensin kannattaa aloittaa perinpohjaisesta siivouksesta, koska kunnon jynssäys voi tehdä ihmeitä ja jopa olla parempi vaihtoehto kuin remontin aloittaminen.

Paranna asuntosi myyntimahdollisuuksia näillä:

  • Siivoa asunto kunnolla, erityisesti kylpyhuone (putsaa kaakeleiden saumavälit ja jynssää allas, hanat ja wc-pönttö kiiltäväksi)
  • Pese ikkunat ja sälekaihtimet
  • Korjaa kaikki, mikä repsottaa
  • Korjaa ja uusi jalkalistat tarpeen mukaan
  • Korjaa löysät tai rikkinäiset oven kahvat ja vetimet
  • Putsaa uuni ja kodinkoneet
  • Pese ja vahaa/kiillota lattiat
  • Korjaa ja maalaa seinät vaalealla sävyllä, korjaa repsottava tapetti
  • Korjaa ja maalaa tummunut katto
  • Puhdista ja korjaa kuluneet ja rikkinäiset keittiötasot
  • Pese sauna hyvin
  • Huolla ilmanvaihtoventtiilit

Harkitse näitä ennen asunnon myymistä:

  • Vaihda vanhat, rikkinäiset kodinkoneet uusiin
  • Vaihda kuluneet ja rikkinäiset keittiötasot
  • Hio liian kulunut parkettilattia tai asenna uusi laminaattilattia tilalle, jos vanha on aikansa elänyt
  • Hanki uudet vesikalusteet, jos vanhat ovat rikkinäiset (suihku, hanat, wc-istuin, allas)
  • Kunnosta ikkunoiden ja ovien pinnat
  • Hanki parvekelasitus

Laske hinta/hyötysuhde tarkoin ennen näiden tekemistä:

  • Kaakelointien uusiminen
  • Märkätilojen remontointi
  • Kaapistoremontit
  • Keittiöremontti
  • Kodinkoneiden uusiminen
  • Lattiapintojen uusiminen

Asunnon sijainti on olennainen osa arvoa

Sijainnilla on erittäin suuri vaikutus asunnon hintaan. Erityisesti hintaa nostaa asunnon sijaitseminen isossa kaupungissa keskeisellä paikalla. Hyvät kulkuyhteydet, lähellä olevat palvelut ja rauhallinen sisätila vaikka asunto sijaitsisi vilkkaalla alueella nostavat hintaa. Monet ostajat myös arvostavat luonnon ja veden läheisyyttä sekä alueella sijaitsevia harrastusmahdollisuuksia. Perheet arvostavat rauhallisia sisäpihoja, lähellä olevia puistoja, päiväkoteja ja kouluja.

Ihmisten käsitys alueesta ja alueen maine vaikuttavat myös hintaan. Todella hieno asunto levottomalla alueella voi olla hankala myytävä, jos yleinen käsitys alueesta ei houkuttele ostajia.

Asuntoyhtiön vaikutus asunnon hintaan

Asuntoyhtiö tarkoittaa rakennusta, jossa myytävä asunto sijaitsee. Rakennuksen ominaisuudet ja palvelut vaikuttavat myös asunnon hintaan.

Asunnon hintaa nostavat mm.:

  • Asuntoyhtiön hyvä kunto (ajantasalla olevat perustukset, julkisivu ja putkistot)
  • Asuntojen energialuokitus
  • Rakennuksen tuore rakennusvuosi
  • Rakennuksen historiallinen arvo
  • Asuntoyhtiön asukkaille tarjoamat palvelut (punttisali, sauna, uima-allas, grillikatos tai terassi yms.)

Markkinan vaikutus asunnon hintaan

Hyvä taloustilanne ja kysyntä nostavat asuntojen hintoja. Kun markkinoilla on paljon ostajia on asunnoista enemmän kilpailua. Hyvä asunto halutulla alueella voi helposti aiheuttaa tarjouskilpailun. Esimerkiksi isommissa kaupungeissa on paljon yksiöitä hakevia ostajia, joten yksiöiden hinnat ovat melkein aina korkealla.

Kiinteistönvälittäjä ja asunnon hinta

Suuri osa suomalaisista käyttää kiinteistönvälittäjää asunnon myyntiin, ostamiseen ja vaihtoon. Välittäjiä käytetään, koska kiinteistönvälittäjä koetaan luotettavana ja turvallisena apuna asunnon myynnissä. Välittäjät myös erikoistuvat tiettyihin alueisiin, jotta osaavat mahdollisimman hyvin arvioida ja myydä sillä alueella sijaitsevia asuntoja.

Hyvä kiinteistönvälittäjä arvioi asunnon hinnan oikein. Jos hinta-arvio on liian korkea, jää asunto myymättä tai sen hintaa pitää laskea ennen kuin sen saa myytyä. Kiinteistönvälittäjä kirjoittaa myös asunnosta hyvän kuvauksen, kerää siihen kaikki tärkeät faktat ja liittää ammattimaiset kuvat myynti-ilmoitukseen. Hyvät kuvat ovat erittäin tärkeä osa asunnon myynti-ilmoitusta ja usein oman kodin näkeminen ulkopuolisen silmin voi olla vaikeaa.

Välittäjän työ on johdattaa ihmisiä ja asuntoja yhteen, joten verkostoituminen myyjien ja ostajien kanssa on olennainen osa hänen työtään. Asuntonsa itse myyvä on usein passiivisen ilmoitusten varassa eikä hänellä välttämättä ole muita keinoja myynnin edesauttamiseen. Välittäjä tietää minkälainen ostaja on asunnosta kiinnostunut ja hänellä voi verkostossaan olla potentiaalinen ostaja valmiina.

Ostaja voi tehdä ostotoimeksiannon välittäjälleen, jonka työksi jää etsiä ostajan kriteereitä vastaava asunto. Monet, joiden tarvitsee ensin myydä oma asunto ennen kuin voivat ostaa uuden, käyttävät myös kiinteistönvälittäjää apuna neuvotteluissa, jotta kodin vaihto sujuisi mahdollisimman sujuvasti. Useat ostajat yksinkertaisesti suosivat välittäjän kautta asioimista. Välittäjä voi myös saada kaupat aikaiseksi, jos asunto on ollut markkinoilla pitempään ja hukkunut ilmoitusten massaan.

Asunnon myymiseen itse liittyy monta vaihetta, johon voi upota yllättävän paljon aikaa; markkinoiminen, ostajien etsiminen, asunnon näytöt ja itse kaupanteko. Potentiaaliset ostajat usein myös miettivät tarkoin ostopäätöstä ja käyvät usein katsomassa heitä kiinnostavia kohteita useamman kerran. Kun myynnin ulkoistaa hyvälle kiinteistönvälittäjälle, säästyy itseltä aikaa ja energiaa ja kauppa menee varmasti oikein.

Mitä maksaa kiinteistönvälittäjän asuntoarvio?

Kiinteistönvälittäjät tekevät arviointikäynnit yleensä kustannuksitta, kun olet myymässä asuntoasi. Jos haluat arvion kirjallisena, veloittaa välittäjä siitä palveluhinnastonsa mukaan. Saat tällöin erillisen arviokirjan.

Kun kutsut kiinteistönvälittäjän tekemään kodistasi arvion saat enemmän kuin pelkän hinta-arvion. Välittäjä kertoo sinulle samalla, mikä on alueen hintakehitys ja mihin hintaan samantyyppisiä asuntoja on hiljattain myyty. Välittäjän kanssa on hyvä arviointitilanteessa samalla keskustella palkkioista.

Hän keskustelee kanssasi parhaista markkinointikeinoista sekä milloin ja miten asunto kannattaa myydä. Saat käyttöösi kiinteistövälittäjän kokemuksen, verkoston sekä näkemyksen siitä, kuinka parhaiten saada asunto kaupaksi.

Hyvä välittäjä arvioi hinnan kohtuulliseksi, ei siis liian matalaksi tai korkeaksi. Tässäkin on kuitenkin eroja, joten jos et ole tyytyväinen ensimmäiseen arvioon voit pyytää toiselta välittäjältä toista mielipidettä.

Haluatko välittäjän avuksi mutta et tiedä mistä aloittaa?

Jos asunnon hinnan arvioiminen askarruttaa tai itse myyminen tuntuu olevan liian työlästä, voit kutsua kiinteistönvälittäjän apuun.

Ota muutama minuutti ja täytä arviointipyyntö niin saat usean kiinteistövälittäjän tarjouksen hinta-arvioineen muutamassa päivässä.

Mitä varten asunto arvioidaan?

Asuntoarvio voidaan tehdä eri tilanteita varten, esim.:

  • Myyntiä varten
  • Lainan vakuudeksi
  • Vakuutusarvon uudelleen arvioimiseksi mittavan remontin jälkeen
  • Perunkirjoitusta varten
  • Ositusta varten.

Mitkä asiat laskevat asunnon arvoa?

Pienet asiat voivat saada potentiaaliset ostajat kaikkoamaan tai tinkimään pyyntihinnasta. Toisaalta eivät kaikki asunnot ja alueet ole kaikkia ostajia varten, joten tärkeintä on löytää ne ostajat, joiden kriteerejä asunto vastaa kaikista parhaiten. Asuntonäytössä ostajien tulisi pystyä näkemään itsensä asunnossa ja haaveilla siitä, millaista elämä siinä olisi.

Asunnon huono haju

Vaikka asunto olisi muuten siisti on hajuaisti ihmiselle niin tärkeä, että huonolta haiseva asunto karkottaa hyvätkin ostajat. Haisevat viemärit, keittiö tai kylpyhuone antavat ostajille jo vihiä siitä, ettei asunnosta ole pidetty hyvää huolta ja voivat olla isomman ongelman oireita. Tupakoiminen sisällä myös imeytyy seiniin eikä siitä hajusta pääse eroon pelkällä tuulettamisella.

Kissojen pissalaatikot ja eläinten häkit kannattaa myös siivota ja siirtää pois näyttöjen ajaksi, jotta asunto olisi mahdollisimman hajuton. Pahaa hajua ei myöskään kannata yrittää ilmanraikastimilla peittää vaan hommat hoitaa kuntoon ja asunto tuulettaa hyvin aina ennen näyttöä.

Huonosti hoidettu taloyhtiö

Jokainen talo vanhenee ja kuluu ja tarvitsee suunnitelmallista ja systemaattista huoltoa ja korjausta. Yksi upea asunto ei paljon tee vaikutusta, jos kaikki peruskorjaukset ja -parannukset on tekemättä. Harva haluaa ostaa asuntoa, jossa kaikki isot perusremontit ovat edessä yhtä aikaa. Rappukäytävä voi paljastaa taloyhtiöstä paljon; jos rappukäytävä on siisti, puhdas ja hyvin huollettu kertoo se aktiivisesta taloyhtiöstä.

Asunto, joka on täynnä tavaraa ja sotkua

Vaikkakin sotkusta pääsee eroon siivoamalla, ei se auta myyntiä, jos ostajaehdokkaat tutkivat pohjaratkaisun sijaan tiskivuorta tai nurkissa pyöriviä villakoiria. Jos asunto on näyttöä varten sotkuinen ostajat voivat miettiä onko siitä muutenkaan pidetty huolta.

Ylimääräisen tavaran siivoaminen pois ennen näyttöä antaa asunnon hyvien puolien loistaa. Nyrkkisääntönä puolet kaikesta tavarasta voi viedä pois alta, vaatekasat viikata kaappeihin, pyykkikori pestä tyhjäksi ja asunto imuroida ennen näyttöä

Myös tilat, jotka helposti keräävät turhaa tavaraa on hyvä tyhjentää (esim. sauna, parveke tai eteinen). Kaikki ylimääräinen tavara ja liikuntalaitteet on hyvä kantaa kellariin tai vuokravarastoon. Eteinen näyttää paljon avarammalta ja siistimmältä, jos kenkiä ei ole liikaa ja ne ovat nätisti hyllyissä ja riveissä.

Viimeistelemättömyys

Pikkuremontit ja huollot kannattaa viedä loppuun ennen näyttöä, jotta jokaisesta ovesta löytyy ovenkahva ja pistorasiat on paikoilleen ruuvattu. Jos pienet asiat on jäänyt tekemättä, voivat ostajat jäädä miettimään onko isommassakin remontissa loppunut puhti kesken.

Omaa pihaa osaavat monet ostajat arvostaa vaikka se olisi parvekkeen kokoinen. Vaatimatonkin piha kannattaa siistiä kuntoon, vaikka siihen ei mitään erikoista tekisikään. Toisaalta kaunis piha on loistava hurmauskeino, jolla ostajan voi saada rakastumaan asuntoon.

Pimeä tai synkkä asunto

Asunnossa arvostetaan avaruutta (tai avaruuden tunnetta) ja valoisuutta. Tummat verhot kannattaa siis vaihtaa vaaleisiin, ikkunat pestä ja varmistaa, että valaistusta on reippaasti, jotta asunto ei tunnu pimeältä. Tummat pinnat kannattaa pestä ja maalata vaaleammiksi ja pimeää tai ahdasta eteistä avartaa lisälampulla. Kannattaa myös miettiä, mikä on hyvä aika päivästä järjestää näyttöjä, jotta asunnossa on mahdollisimman paljon luonnonvaloa.

Liikennemelu tai matala kerros

Ensimmäisen kerroksen asunnot, jotka ovat matalalla tai lähellä katua ovat aina vaikeampia myydä kuin korkeammalla olevat asunnot. Meluhaitat ja näkymät ajavat ihmiset yleensä ylempiin kerroksiin, jossa on rauhallisempaa ja näköala kivempi. Ikäihmiset ja liikuntarajoitteiset voivat kuitenkin arvostaa ensimmäisen kerroksen asuntoa hissittömässä talossa.

Hyvät liikenneyhteydet ja lähellä olevat palvelut ovat tärkeitä mutta eivät, jos ne tuntuvat tulevan ikkunoista sisään. Vilkkaasti liikennöidyllä kadulla äänieristys on tärkeää, jotta asunnossa silti on rauhallista – suljettu sisäpiha voi myös rauhoittaa asuntoa vilkkaalla alueella. Keskustaelämään tottuneet eivät yleensä hätkähdä pienestä liikenteen kuulumisesta mutta toisille pienikin liikennemelu on ratkaiseva tekijä.

Miten arvioin asunnon hinnan itse?

Asunnon hinnan arvioiminen itse on hyvä ajatus, vaikka myyt asuntoa välittäjän kautta. Tekemällä oman arvion voit huomata, jos välittäjä tekee erittäin matalan tai korkean arvion ja kysellä tarkempia perusteluja.

Hinnoittelun tueksi voit laskea asunnollesi hintaa sen perusteella, mitä olet asunnosta aikoinaan maksanut ja mikä alueen hintakehitys on ollut sen jälkeen. Jos olet tehnyt isoja remontteja, tulee nekin ottaa huomioon arviota tehdessä.

Toteutuneita kauppoja voi tarkastella postinumeron tarkkuudella Ympäristöministeriön sivustolta ja Etuoven Markkinapuntarissa voit tarkastella hintakehitystä etuovi.com-sivujen perusteella alueittain, huoneluvun ja talotyypin mukaan. Muista kuitenkin, että arvio on aina arvio eikä välttämättä vastaa myyntihetken hintatasoa tai lopullista kauppahintaa.