Kannattaako asunto myydä itse?

Asunnon myyminen itse voi onnistua hyvinkin mutta tarkkana pitää olla ja asioista ottaa selvää ennen kuin siihen ryhtyy. Koska keskivertoihminen ei osta montaa asuntoa elämänsä aikana, kokemusta ostamisesta ja myymisestä ei aina kerry tarpeeksi ongelmien välttämiseksi. Tyypillisin tilanne on, että asunnosta löytyy jokin ongelma kaupan jälkeen.

Kuluttajavalituslautakunnassa yksi seitsemästä tapauksesta koskee asuntokauppaa ja käräjäoikeudessa noin neljännes tapauksista koskee jollakin tapaa asuntokauppaa. Paljon voi siis mennä pieleen. Asunnon myymiseen ei kannata lähteä itse, jos aikaa on rajallisesti tai tuntuu siltä, ettei pysty tekemään kaikkea varmasti oikein.

Tällä sivulla käymme läpi mitä kaikkia vaiheita asunnon myyntiin kuuluu, mitä asiakirjoja tarvitaan ja mitä kannattaa ottaa huomioon. Itse myymällä voi säästää jopa tuhansia euroja välittäjäpalkkioista. Itse myymällä voi myös menettää rahaa tai joutua kauppaamaan asuntoa kauemmin. Päätös myydä asunto itse on iso ja siitä (ja sen lopputuloksesta) on vastuussa vain myyjä itse, joten tärkeintä on ottaa asioista selvää.

Kun hankit kiinteistönvälittäjän, maksat koko paketista ja vähennät omaa stressiä. Kiinteistönvälittäjä todennäköisesti saa asuntosi myytyä nopeammin. Välittäjällä on paljon suhteita ja saattaa saada asunnon myytyä jopa ennen markkinoinnin aloittamista tätä kautta. Välittäjällä on myös juridinen asiantuntemus, jolla vältät sudenkuopat ja ongelmat kauppojen jälkeen. Kun myyt asuntoasi itse muista, että säästämällä välittäjän palkkiossa käytät enemmän omaa aikaa ja vaivaa asunnon kauppaamiseen.

Tunnistatko sinä hyvän kiinteistövälittäjän? Haluamme auttaa sinua löytämään juuri sinulle oikean välittäjän, joka on ammattitaitoinen ja motivoitunut myymään asuntosi. Lue neuvomme hyvän välittäjän tunnistamiseen.

Mikä on myyjän vastuu asuntokaupassa?

Asuntokaupassa myyjä on aina vastuullinen osapuoli. Jos tunnet vastuusi myyjänä ja täytät huolellisesti tiedonantovelvollisuutesi ostajaa kohtaan, voit harkita asunnon myymistä itse. Myyjän kuuluu kertoa ostajalle kaikki taloyhtiön tiedot avoimesti ja ostajan kuuluu tutustua asuntoon, jota on ostamassa.

Kun myyt asuntosi itse sinun tarvitsee tehdä kattava myyntiesite, jossa kerrot myös asunnon virheistä. Kirjaa myös kaikki sovitut asiat ja ostotarjousten ehdot täydellisinä, ei pelkästään ostotarjouksen hintaa. Kauppakirja on kirjoitettava huolella tai työ kannattaa jättää ammattilaiselle.

Kiinnitä erityisesti huomiota seuraaviin asioihin:

  • Taloyhtiön tilanne ja pitkän tähtäimen suunnitelmat: mitä remontteja taloyhtiössä on jo tehty, niiden tekemisestä on jo päätetty tai on suunnitelmissa?
  • Asunnon kunto: onko asunnossa havaittu jotakin virheitä tai puutteita?
  • Kaavoitustilanne: onko alueelle kaavoitettu jotakin, jonka ostajan olisi hyvä tietää ennen kauppaa?
  • Lähialue: liittyykö lähialueen palveluihin jotakin erityistä, joka saattaa vaikuttaa kauppaan?

Kosteusmittaus voi rauhoittaa ostajaa

Luotettava, puolueeton kosteusmittaus voi olla asuntokaupassa sekä myyjän että ostajan etu. Mittauksen ehdottamista ostajalle voi harkita jo varhain mutta ostajalle kannattaa jättää päätös siitä, haluaako hän sen ja keneltä hän sen tilaa. Tarkastuksessa tehdyt havainnot kannattaa kirjata kauppakirjaan.

Asuntokaupassa tarvittavat asiakirjat

Hanki myyntiä varten tarvittavat asiakirjat ja tutustu niin itse. Näin tiedät tarkalleen, mitä olet myymässä ja pystyt paremmin vastaamaan potentiaalisten ostajien kysymyksiin. Jos sinulle jää jokin epäselväksi tai herää kysymyksiä, ota yhteyttä isännöitsijään ja selvitä asia.

Isännöitsijätodistuksen saa tilattua isännöitsijältä maksua vastaan. Todistuksessa tulisi olla mukana:

  • Viimeisin tilinpäätös, joka sisältää tuloslaskelman, taseen ja toimintakertomuksen
  • Talousarvion
  • Hallituksen selvitys suoritetuista kunnossapito- ja muutostöistä
  • Kunnossapitotarveselvitys
  • Energiatodistus

Tämän lisäksi tarvitset myös seuraavat:

  • Pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) eli 5 vuoden korjaussuunnitelma
  • Kopio taloyhtiön kuntotarkastuksesta, jos sellainen on tehty ja se on kohtuullisen uusi
  • Yhtiöjärjestyksen saa isännöitsijältä tai Patentti ja rekisterihallituksen kaupparekisteristä
  • Jos asunnossa on ollut kosteus- tai vesivahinko kannattaa sitäkin koskevat paperit hankkia nähtäväksi
  • Pohjapiirroksen saa isännöitsijältä tai oman kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta, jos pohjapiirrosta ei ole saatavilla, voit piirtää sen itse (muista tällöin merkitä pohjakuvaan, että kuva on viitteellinen eikä perustu virallisiin piirrustuksiin)

Asunnon hinnoittelu

Asunnon arvon määrittäminen itse voi näyttää helpommalta kuin mitä se oikeasti on. Vaikka oikein hinnoiteltu asunto haluttavalla paikalla saatta myydä nopeasti jopa Facebookin välityksellä, ei liian korkeaksi arvioitu hinta tavoita oikeita ostajaehdokkaita. Ostajat hakevat usein hintahaitarilla asuntoja ilmoituspalveluista ja jos oma asunto on hinnoiteltu juuri haitarin ulkopuolelle eivät ostajat ikinä näe ilmoitusta.

Ammattilainen osaa monesti arvioida hinnan paremmin kuin omistaja, jolloin kauppa onnistuu nopeammin. Myyntiaika venyy ja asunto istuu markkinoilla pitempään, jos hintaa pitää korjata.

Välittäjällä on myös valmis verkosto potentiaalisia ostajia, jota kautta asunto voi mennä kaupaksi nopeammin ja jopa paremmalla hinnalla kuin itse myyden.

Täytä tämä lomake muutamassa minuutissa ja saat usean välittäjän tarjoukset suoraan sähköpostiisi.

Lomakkeen täyttäminen ei sido sinua mihinkään ja saat välittäjien tarjoukset tarkasteltavaksesi ennen päätöksen tekemistä.

Asunnon hintaa voi itse arvioida esimerkiksi toteutuneiden kauppojen ja alueen hintakehityksen perusteella mutta verkkopalvelut eivät anna yksityiskohtaista tietoa siitä, mikä vaikuttaa hinnan muodostumiseen. Samalla kadulla voi olla samanlaisia ja samanikäsiä taloja, joissa peruskorjaukset ovat ihan eri vaiheissa.

Toisia taloja on voitu kunnostaa ja ylläpitää jatkuvasti ja toisissa isot korjaukset, kuten putki- tai julkisivuremontit, ovat vasta tulossa. Itse myyvä ei välttämättä osaa arvioida sitä, minkä verran kunnostustyöt laskevat tai nostavat asunnon hintaa.

Kun olet tehnyt asunnostasi hinta-arvion, mieti näitä asioita:

  • Vertaile omaa arviotasi muihin vastaaviin myynnissä oleviin kohteisiin – vaikuttaako hinta-arviosi sopivalta? Voit myös käyttää laskureita arvioimaan asuntosi velatonta kauppahintaa.
  • Muista yhtiövelan vaikutus hintaan: velan määrän näet isännöitsijätodistuksesta ja kun vähennät sen velattomasta kauppahinnasta saat selville myyntihinnan ilman velkaosuutta.
  • Mieti, kuinka paljon olet valmis joustamaan pyyntihinnasta. On hyvin todennäköistä, että tulet saamaan tarjouksia, jotka ovat alle hintapyynnön ja silloin on jo hyvä tietää, minkä alle et suostu asuntoasi myymään.

Asunnon valokuvaaminen ja stailaus

Keskeinen osa asunnon myyntiä ovat hyvät valokuvat. Ilman valokuvia ostajat eivät usein lähde esittelyihin, koska eivät tiedä minkä näköistä asuntoa olisivat menossa katsomaan ja heille on voinut herätä epäilys siitä, että asunto on liian kamala valokuvattavaksi.

Hyvä valaistus on kaiken A ja O. Pyri käyttämään mahdollisimman paljon luonnonvaloa ja valaise myös päivällä otettuihin kuviin nurkat, jotta ne eivät näytä pimeiltä. Vältä tummia kuvia, joissa on paljon varjoja sekä salamalla ylivalottuneita kuvia, jotka saavat kaiken näyttämään halvalta.

Puhtaat ikkunat ja ylös vedetyt verhot myös päästävät sisälle enemmän valoa ja antavat maiseman näkyä paremmin. Kesällä kannattaa pihan nurmikko leikata juuri ennen näyttöä ja talvella aurata tie kunnolla.

Stailaus tyhjään asuntoon

Valokuviin on hyvä stailata asunto mahdollisimman lähelle sitä, jollaisena asiakkaat näkevät sen näytössä. Etenkin tyhjään asuntoon kannattaa panostaa, koska tyhjät huoneet näyttävät pienemmiltä. Vaikka huonekalut olisivat lähteneet jo muuttokuorman mukana uuteen kotiin, olisi myytävään asuntoon hyvä jättää lamppuja, verhot, keittiön pöytä, pyyhkeitä, muutama viherkasvi sekä liinavaatteita. Sängyn sijaan voi käyttää ilmapatjaa, jonka sijaa kauniisti.

Huonekalut auttavat ostajia hahmottamaan tilaa ja he pystyvät paremmin silmämääräisesti mitoittamaan, kuinka omat tavarat mahtuvat asuntoon. Kukat ja kynttilät luovat kotoisan ja viimeistellyn tunnelman ja ne myyjät, jotka haluavat saada ostajat kokemaan, että tässä asunnossa on sitä jotakin, leipovat vielä pullatkin (pakastepullat on ihan ok). Mikään ei kutsu kotiin niin kuin pullan tuoksu.

Stailaus asuttuun huoneistoon

Kun asunto ei ole tyhjillään on paras stailaus perusteellinen siivous ja kaiken turhan karsiminen. Ylimääräistä tavaraa voi alkaa jo valmiiksi pakkaamaan muuttoa varten pois tieltä, esimerkiksi sesonkivaatteet tai harrastevälineet, joita ei juuri nyt käytä kannattaa pakata pois tieltä. Keittiöstä voi pakata pois kaikki ne kauhat ja kattilat, mitä harvemmin käytetään ja vanhentuneet jauhot ja säilykepurkit heittää roskiin.

Tavaroiden raivaaminen pois myynnin alta on myös hyvä mahdollisuus karsia turhat tavarat roskiin tai kierrätykseen. Ylimääräisiä huonekaluja kannattaa siirtää pois, jotta tila avartuu. Parveke kannattaa tyhjentää, jos siitä on tullut käsivarasto – ostajat näkevät mielummin mahtuuko sinne pöytä ja tuoleja kuin pulkkavaraston.

Pisteenä i:n päälle kannattaa tasot siivota mahdollisimman tyhjäksi kaiken maailman tilpehööreistä. Keittön tasot tyhjiksi, jääkaappimagneetit pois ja kylpyhuoneesta hammasharjat ja -tahnat sekä muut purnukat pois. Auta ostajaa näkemään itsensä ja tavaransa asunnossa, älä pakota häntä katsomaan omaa tavarakokoelmaasi.

Asunnon markkinointi

Asunto kannattaa ilmoittaa suosituimpiin portaaleihin, kuten Etuovi.com:iin ja Oikotielle, jotta mahdollisimman moni ostaja näkee ilmoituksen. Facebookissa voi myös mainostaa myytävää asuntoa hyvien kuvien kera tai mainita, että valmistelee asuntoa myyntiä tai näyttöä varten – joku tutun tuttu saattaa olla juuri etsimässä asuntoa. Ensi-näyttöä varten voi harkita lehti-ilmoituksen ostamista.

Asunnon esittely itse

Esittelyissä ei kannata säästää sähköä. Laita kaikkiin valaisimiin maksimitehoiset lamput ja tuo asuntoon lisää pöytä- tai jalkalamppuja, jos asunto tuntuu hämärältä tai huomaat pimeitä nurkkia. Sytytä kaikki lamput esittelyn ajaksi – jos kirkkaan kesäpäivän auringonvalo tulvii asuntoon valaise ne kohdat, joihin muodostuu varjo.

Tuuleta asunto ennen esittelyä, jottei ilma ole tunkkainen. Ota esitteet valmiiksi pöydälle, jotta voit antaa niitä tulijoille ja merkitse reitti asuntoon selvästi kadulta asti. Jos huomaat karanneen villakoiran, nouki se ohimennen roskiin ja varmista, että tasot ovat pölyttömät.

Asunnonmetsästyksessä ovat tunteet yleensä vahvasti pelissä mukana vaikka järjellä kauppoja tehdäänkin. Pienillä asioilla voi siis olla suuri vaikutus.

Kun esittelet asuntoasi itse, ole tietoinen siitä, että olet itse voinut sokeutua pienille virheille. Vastaa kysymyksiin faktapohjaisesti ja yritä välttää asioiden värittämistä liiaksi omilla mielipiteilläsi – myyntiesitettä voi vilkaista muistin virkistykseksi ennen näyttöä. Mieluisan muiston tai käytännön kokemuksen, esimerkiksi jostakin kekseliäästä tavasta hyödyntää hukkatilaa, voi mainita mutta yleisesti on hyvä pysyä mukavana mutta neutraalina vaikka ostajien kommentit tuntuisivat ankarilta.

Kun saat ostotarjouksen asunnostasi

Osakehuoneiston kaupassa ostotarjouksen ei tarvitse olla määrämuotoinen tai edes kirjallinen. Ostotarjous on kuitenkin paras pyytää kirjallisena, jotta välttyy väärinkäsityksiltä ja erimielisyyksiltä.

Ostotarjous on tärkeä asiakirja, joka kannattaa tehdä ajatuksella ja yksilöidysti. Se ei riitä, että hinnasta on sovittu vaan ostotarjoukseen kirjataan kaikki mistä on sovittu.

Ostotarjouksesta tulee selvitä seuraavat asiat:

Ostotarjouksesta tulee selvitä seuraavat asiat:

  • Asunto-yhtiön nimi ja osoite
  • Osakkeet
  • Kauppahinta, lainaosuus ja velaton hinta
  • Maksutapa yksilöidysti; esim. käteisellä kaikki kerralla tai kahdessa osassa, jolloin ensimmäinen maksu _ euroa maksetaan _._.____ päivämääränä ja loppuosa _._.____ päivämäärään mennessä
  • Kaupantekopäivä, viimeistään _._.____ päivämäärä
  • Kaksiosaisen kaupan vakuudet
  • Omistusoikeuden siirtyminen
  • Kaksiosaisessa kaupassa on viisainta siirtää omistusoikeus ja osakekirja ostajalla, kun koko kauppasumma on maksettu
  • Kauppasumman maksettaessa kerralla siirtyy omistusoikeus samalla ja myyjä luovuttaa siirtomerkinnöin varustetun osakekirjan ostajalle
  • Ajankohta, jolloin asunto vapautuu (myyjä on siirtänyt kaikki omat tavaransa pois ja asunto on muuttovalmis)
  • Miten mahdollisesta vuokratulon jakamisesta on sovittu
  • Muut ehdot

Ostotarjouksesta tulee myös selvitä tarjouksen:

  • Päivämäärä
  • Voimassaolo (päivämäärä ja kellonaika)
  • Tekijän nimi, henkilötunnus, osoite, puhelinnumero, sähköposti ja allekirjoitus (varmista, että kyseessä on oikea henkilö ostajan henkilöllisyystodistuksesta)
  • Vakuudet (käsiraha tai vakiokorvausehto)
  • Tekijälle luovutetut asiakirjat (tässä on oltavat tarkkana: ostaja kuittaa allekirjoituksellaan saaneensa asiakirjat)
  • Hyväksyminen kirjataan myös ostotarjoukseen
  • Kopiot kaupan molemmille osapuolille

Tällä tavoin varmistetaan, että molemmat osapuolet ovat samaa mieltä siitä, mistä on sovittu. Jos yhtään tuntuu siltä, että uit liian syvissä vesissä kannattaa olla yhteydessä välittäjään, vaikka olisit aloittanut asunnon myymisen prosessin itse.

Asuntokaupan vakuudet

Ostaja maksaa myyjälle käsirahamaksun sen varmistamiseksi, että kauppa tehdään myöhemmin. On tärkeää, että käsirahan ehdoista sovitaan ennen käsirahan maksamista.

Ostaja varaa asunnon maksamalla käsirahan, jotta voi mm. selvittää saako hän pankista lainaa, myydäkseen oman asuntonsa tai suorittaakseen kuntotarkastuksen yms. Jos ostaja vetäytyy kaupasta jonkin muun kuin sovitun vetäytymisperusteen takia, menettää ostaja käsirahan.

Jos myyjä vetäytyy kaupasta ilman perusteita, joutuu hän palauttamaan käsirahan ja maksamaan käsirahan määrän sakkona, ellei käsirahaehdoissa ole muuten sovittu. Jos käytetään kiinteistövälittäjää tulee hänen huolehtia ehtojen selkeäsi kirjaamisesta käsirahasopimukseen ja käsirahan menettämisehdon selvittämisestä ostajalle.

Käsirahan sijasta voidaan sopia ettei makseta (käsi)rahaa vaan sovitaan vakiokorvaus, jonka ostaja sitoutuu maksamaan, jos hän vetäytyy perusteetta asuntokaupasta.

Kauppakirjan tekeminen

Valmiita kauppakirjapohjia on saatavilla mutta koska jokainen kauppa on erilainen, on yleispätevää pohjaa vaikea antaa. Jos kauppakirjan tekee itse on suositeltavaa, että sen tarkistuttaa asiantuntijalla. Jos kauppakirjassa on tulkinnanvaraisuuksia, tuomitsee oikeus asian yleensä sen hyväksi, joka ei laatinut kauppakirjaa – eli tavallisimmin ostajan hyväksi.

Paras tapa välttyä ongelmilta on käyttää kauppakirjan laatimiseen ammattilaista vaikka asunnon myisikin itse. Ammattilaisen on helppo kirjoittaa kauppakirja hyvin tehdyn ostotarjouksen pohjalta. Ammattilaisen laatimalla kauppakirjalla varmistat, että kaikki on kunnossa ja vältyt turhilta reklamaatioilta. Kauppakirjaan kannattaa kirjata myös asunnon virheet, joista ostaja on tietoinen (ja jotka tunnollinen myyjä on jo maininnut asunnon myyntiesitteessä).

Kodista kotiin-sivusto ei vastaa näiden ohjeiden mukaan tehdyistä asuntokaupoista. Haluamme auttaa sinua myymään asuntosi turvallisesti ja vaivattomasti. Jos siis tämän lukemisen jälkeen tuntuu siltä, että asunnon myyminen itse on liian haastavaa, voit saada usean kiinteistönvälittäjän tarjoukset jo muutamassa päivässä.

Kodista kotiin tarjouspyyntilomakkeen täyttäminen vie vain muutaman minuutin eivätkä tarjoukset sido sinua mihinkään. Saat rauhassa miettiä tarjouksia ja päättää itsellesi sopivimman kumppanin asuntosi myyntiin.